承辦房屋拆遷安置案應(yīng)注意法律問題
房屋拆遷安置，是指在城市房屋拆遷時(shí)，拆遷人在其進(jìn)行的房屋拆遷范圍內(nèi)，應(yīng)當(dāng)給被拆遷房屋的使用人(或叫房屋承租人，下同)，依法進(jìn)行安置的一項(xiàng)民事活動。從1991年6月1日國務(wù)院頒布實(shí)施《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(經(jīng)下簡稱原《條例》)到今天，這部規(guī)范、調(diào)整城市房屋拆遷關(guān)系的行政法規(guī)，于2001年6月13日重新修訂公布，并于2001年11月1日施行。因此，律師在承辦這些案件中，一定要注意房屋拆遷安置個(gè)案中的事實(shí)證據(jù)及相應(yīng)的法律適用。筆者拋出此文的目的，在于和同仁們共同探討解決此類案件中的一些復(fù)雜問題，以推動城市建設(shè)的健康發(fā)展。
一、注意房屋拆遷安置案與房屋拆遷補(bǔ)償案的異同點(diǎn)房屋拆遷安置和房屋拆遷補(bǔ)償是兩個(gè)不同的概念。房屋拆遷補(bǔ)償，是指在城市房屋拆遷時(shí)，拆遷人在其進(jìn)行的房屋拆遷范圍內(nèi)，對被拆除房屋的所有人，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊豁?xiàng)民事活動。它與房屋拆遷安置最大區(qū)別就是，補(bǔ)償安置的對象不同。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徊鸪课莸乃腥?。房屋拆遷安置的對象是被拆除房屋的使用人?；诖?，我們就應(yīng)得出房屋拆遷安置案與房屋拆遷補(bǔ)償案的異同點(diǎn)。
1、案件的主體不同。房屋拆遷安置案主體(當(dāng)事人)一般是被拆除房屋的使用人和拆遷人。而房屋拆遷補(bǔ)償案主體(當(dāng)事人)必定是被拆除房屋的所有人和拆遷人。
2、案件適用的法律原則不同。房屋拆遷安置案，適用的是房屋拆遷不破租賃的法律原則。這一原則體現(xiàn)在修訂后的《條例》第27條款中。而房屋拆遷補(bǔ)償案，適用的是我國民法通則的等價(jià)有償原則。這原則在修訂后的《條例》第24條新增條款中得到充分體現(xiàn)。
3、案件的共同點(diǎn)就是都以國務(wù)院頒發(fā)的行政法規(guī)即《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》為解決案件糾紛的法律依據(jù)。不過，因原《條例》是社會主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，依據(jù)我國城市居民多以租住公房為主的情況而制定的，而新修訂的《條例》則是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。城市房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化，公房70%已通過住房制度改革的方式出售給了公民個(gè)人。新建的商品房90%已為公民個(gè)人所有。所以我們律師在辦理房屋拆遷案件時(shí)，應(yīng)充分掌握原《條例》與新修訂《條例》的異同點(diǎn)，以確保當(dāng)事人的合法權(quán)益。
筆者今年承辦了一起由甘井子區(qū)檢察院民刑科提起抗訴的，我市某律師代理的房屋拆遷補(bǔ)償案。原告關(guān)某自稱1992年從王某手中購得房屋，2000年1月該房屋被某開發(fā)公司拆遷，因就房屋拆遷補(bǔ)償達(dá)不成協(xié)議，關(guān)某提起訴訟，2000年8月被甘井子區(qū)法院駁回起訴。今年3月甘井子區(qū)檢察院提起抗訴，此案再審。筆者代理被告應(yīng)訴后，發(fā)現(xiàn)此案不存在房屋拆遷補(bǔ)償問題，關(guān)某要求房屋開發(fā)商(拆遷人)賠償其房屋作價(jià)補(bǔ)償費(fèi)25萬余元的請求，與事實(shí)證據(jù)不符，關(guān)某不具備原告的主體資格。因?yàn)殛P(guān)某手中的房屋產(chǎn)權(quán)證仍是王某的。雖然關(guān)某派出所的證明和某公證處的公證書，證明王某已死亡，此房產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)讓為關(guān)某所有。但經(jīng)法院調(diào)查，該房屋產(chǎn)權(quán)人王某仍然健在，該房產(chǎn)權(quán)仍為王某所有。關(guān)某只是租住，所以，今年5月，甘井子區(qū)法院依法再次駁回原告關(guān)某的起訴。
二、注意房屋拆遷安置案的訴訟時(shí)效確定
我們知道，訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在一定期間內(nèi)不行使權(quán)利，即喪失依訴訟程序保護(hù)其權(quán)利的可能性的民事法律制度。根據(jù)我國民法通則的有關(guān)規(guī)定，我國的訴訟時(shí)效分為三種：一是普通訴訟時(shí)效;二是特殊訴訟時(shí)效中的短期訴訟時(shí)效;三是特殊訴訟時(shí)效中的長期訴訟時(shí)效。那么在房屋拆遷安置案中的訴訟時(shí)效如何確定呢?筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)房屋拆遷安置的三種不同的安置方式來具體確定。而這種確定主要是確定訴訟時(shí)效起算的時(shí)間，即我們大家通常所運(yùn)用的用事實(shí)證據(jù)去推定權(quán)利人何時(shí)應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利被侵犯。筆者根據(jù)多年的司法實(shí)踐，向大家介紹一下三種不同的安置方式的訴訟時(shí)效期間從何時(shí)開始計(jì)算。
1、以移地安置方式發(fā)生的房屋拆遷安置糾紛案的訴訟時(shí)效期間從何時(shí)開始計(jì)算?筆者認(rèn)為，一般以拆遷人給被拆除房屋的使用人發(fā)出的《選房通知書》或《看房通知書》上所確定的期限屆滿之日起開始計(jì)算。因?yàn)楦鶕?jù)我國房屋拆遷的行政法規(guī)和當(dāng)?shù)卣恼咭?guī)定，拆遷人對被拆除房屋使用人移地安置的，都是一次性提供安置房源給被拆除房屋使用人挑選。而拆遷實(shí)踐中，拆遷人在此之前都給被拆除房屋使用人發(fā)書面通知，通知他們在一定期間挑選自己看好的房屋且簽訂相關(guān)協(xié)議。如果被拆除房屋使用人對拆遷人提供的房源沒看好而放棄，那么他要重新主張安置房屋就必須在接到選房或看房通知單后，在其規(guī)定的最后一天期限內(nèi)次日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。否則就會因訴訟時(shí)效而喪失自己的勝訴權(quán)。如公民王某所租住西崗區(qū)民權(quán)街道某委某號一套37平方米的公房，1996年8月該地段被我市某房屋開發(fā)公司拆遷改造。當(dāng)時(shí)作為拆遷人的該公司發(fā)出通知讓其務(wù)必在1996年9月15日前去甘井子區(qū)泡崖子選定一套房后，再簽投資代建協(xié)議書。由于王某不愿意去泡崖子居住而拒絕選房。同時(shí)要求該公司為其在西崗區(qū)內(nèi)安置房屋。但該公司以在西崗區(qū)沒有安置房源不能提供房屋安置而拒絕，且再次通知王某必須按《選房通知書》所規(guī)定的房源和期限選房，否則視放棄權(quán)利。所以形成糾紛。今年2月王某到沙河口區(qū)法院起訴主張權(quán)利，要求法院判決該公司重新給她在市內(nèi)西崗區(qū)范圍內(nèi)安置住房。理由該公司去年已在西崗區(qū)開發(fā)建設(shè)一批住宅小區(qū)，而從1996年8月至今該公司一直沒給其安置住房。該案經(jīng)法院審理最后因王某拿不出近幾年向該公司主張過安置房屋的權(quán)利的證據(jù)，而被法院以其訴訟請求超過時(shí)效而駁回。
2、以回遷安置方式而發(fā)生的房屋拆遷安置案的訴訟時(shí)效期間從何時(shí)開始計(jì)算?筆者認(rèn)為，應(yīng)以拆遷人發(fā)給被拆除房屋使用人的《準(zhǔn)予回遷安置通知書》上確定的期限屆滿之日起開始計(jì)算。因?yàn)閺倪@時(shí)開始，如果拆遷人還不給被拆除房屋使用人回遷安置的，該房屋使用人就知道自己權(quán)利被侵犯。從房屋拆遷的實(shí)踐看，回遷安置的，拆遷人一般都給被拆除房屋使用人提供過渡性房源或提供過渡性房源安置房屋的費(fèi)用(租金)。而按照我國拆遷行政法規(guī)和當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策規(guī)定，這種過渡期的長短因開發(fā)商的建設(shè)規(guī)模大小和建設(shè)樓宇的高低不同而不同，但最長的時(shí)間為3年。有時(shí)，因?yàn)殚_發(fā)商的原因過渡期往往還延長，即超過拆遷人當(dāng)時(shí)發(fā)出的《準(zhǔn)予回遷安置通知書》上所規(guī)定的最后回遷期限。顯然這時(shí)的訴訟時(shí)效就不能適用民法通則第135條即期間為2年的規(guī)定，而應(yīng)根據(jù)具體案情具體而定。